Porez na prenos apsolutnih prava 2026

Porez na prenos apsolutnih prava (PPAP) je posredni porez koji se plaća pri svakom prenosu prava svojine na nepokretnosti uz naknadu, kada taj prenos nije predmet PDV-a. Pored prenosa svojine na stanovima, kućama, poslovnim prostorima i zemljištu, porez se plaća i na prenos prava intelektualne svojine, prava svojine na motornom vozilu, plovilu i vazduhoplovu, kao i prava korišćenja građevinskog zemljišta. U najvećem broju praktičnih slučajeva, reč je o kupoprodaji nepokretnosti između dva fizička lica ili između fizičkog lica i pravnog lica koje nije obveznik PDV-a.

Pravna osnova je Zakon o porezima na imovinu (Sl. glasnik RS br. 26/2001, sa izmenama), čl. 23–31a (Glava III — Porez na prenos apsolutnih prava). Zakon razlikuje tri različita poreska oblika u istom propisu: porez na imovinu (godišnji), porez na nasleđe i poklon, i porez na prenos apsolutnih prava — svaki sa svojim pravilima.

Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora o prenosu, a ako ugovor nije zaključen u pisanoj formi — danom faktičke predaje stvari ili priznavanja prava. Kod javnobeležničkog zapisa o kupoprodaji, dan obaveze je dan solemnizacije (overe) ugovora.

Stopa poreza je jedinstvena i iznosi 2,5% od poreske osnovice. Za razliku od godišnjeg poreza na imovinu, ovde nema razreda, progresije, niti različitih stopa u zavisnosti od vrste objekta — bilo da je u pitanju jedinica od 35 m² ili kuća od 400 m², bilo stan u Beogradu ili plac u selu, primenjuje se ista stopa.

Poreska osnovica je tržišna vrednost apsolutnog prava na dan nastanka poreske obaveze. Polazi se od ugovorene cene navedene u kupoprodajnom ugovoru, ali Poreska uprava ima ovlašćenje da osnovicu utvrdi po višoj vrednosti ako proceni da ugovorena cena ne odgovara tržišnoj. U praksi, vrednost se utvrđuje primenom propisanih elemenata: zona nepokretnosti u jedinici lokalne samouprave, vrsta i kvalitet objekta, starost, korisna površina, opremljenost, i drugi faktori. Cena u stranoj valuti se preračunava po srednjem kursu NBS na dan zaključenja ugovora.

Praktično pravilo glasi: osnovica je ona koja je veća — ugovorena cena ili procenjena tržišna vrednost. Pokušaj da se ugovori formalno niža cena radi smanjenja poreza najčešće ne uspeva, jer Poreska uprava radi procenu nezavisno od ugovora.

Po članu 25 Zakona, obveznik je sticalac apsolutnog prava — kupac u kupoprodaji, sticalac u poklonu, i naslednik kod nasleđivanja (mada nasleđivanje i pokloni potpadaju pod poseban režim u istom zakonu). Kod razmene apsolutnih prava, obveznici su oba ugovarača — svako za vrednost prava koje je preneo.

Strane u ugovoru mogu predvideti da porez plati prodavac (često kao deo pregovora oko ukupne cene), ali ovaj sporazum obavezuje samo njih međusobno. Prema Poreskoj upravi i dalje primarno duguje sticalac — ako prodavac ne uplati porez, Poreska uprava će ga potraživati od kupca. Zato se u praksi iznos PPAP-a često zadrži kod beležnika do potvrde o plaćanju.

Posebna situacija postoji kod kupoprodaje između srodnika. Iako se radi o prenosu uz naknadu (dakle PPAP, ne poklon), ako Poreska uprava utvrdi da je ugovorena cena znatno niža od tržišne, može preokvalifikovati posao kao mešoviti — deo kupoprodaja, deo poklon — i primeniti odgovarajući porez na svaki deo.

Najznačajnija olakšica u sistemu PPAP-a propisana je članom 31a. Pravo na oslobođenje ima punoletni državljanin Republike Srbije koji ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije i koji prvi put kupuje stan iz sopstvenih sredstava (ili kreditom), pod uslovom da od 1. jula 2006. godine na teritoriji Republike Srbije nije imao u svojini ili susvojini stan, niti je prethodno koristio ovu olakšicu.

Površinski limit oslobođenja je 40 m² za nosioca prava, uvećan za 15 m² za svakog dodatnog člana porodičnog domaćinstva. Pod porodičnim domaćinstvom se podrazumeva zajednica života kupca sa supružnikom, decom, roditeljima, usvojenicima i drugim srodnicima koji s njim žive u istom stanu — pod uslovom da ni oni ne ispunjavaju uslov svojine na stanu posle 1.7.2006.

Primer: kupac sa supružnikom i jednim detetom (3 člana domaćinstva) ima limit od 40 + 2 × 15 = 70 m². Ako kupuje stan od 65 m², potpuno je oslobođen. Ako kupuje stan od 90 m², porez plaća samo na razliku od 20 m² — ne gubi celu olakšicu. Vrednost oporezivog dela utvrđuje se kao prosečna cena po kvadratu pomnožena sa površinom preko limita.

Olakšica se aktivno traži uz prijavu, dokazuje se izjavom overenom kod javnog beležnika i dokumentacijom o članovima domaćinstva (izvodi iz matičnih knjiga, prijave prebivališta). Olakšica se može iskoristiti samo jednom u životu — bez obzira na to da li je stan kasnije prodat.

Pored olakšice za prvi stan, zakon poznaje i niz situacija u kojima se PPAP uopšte ne plaća (član 31):

• Prenos uz naknadu na koji se obračunava PDV (najčešće prva prodaja novoizgrađenog stambenog ili poslovnog objekta od strane investitora);
• Sticanje apsolutnog prava na osnovu odluke suda u određenim slučajevima (raskid ugovora, poništaj, deoba zajedničke imovine bračnih drugova);
• Prenos između supružnika u toku trajanja braka, kao i deoba zajedničke imovine po prestanku braka;
• Prenos u postupku eksproprijacije, restitucije, ili zamene u korist Republike Srbije i jedinica lokalne samouprave;
• Sklapanje braka — prenos imovine u smislu bračnog ugovora pod određenim uslovima;
• Prenos između strana ugovora o doživotnom izdržavanju, pod propisanim uslovima.

Osim toga, naslednici i poklonoprimci prvog naslednog reda (deca, supružnik, roditelji) potpuno su oslobođeni poreza na nasleđe i poklon — što se često meša sa PPAP-om. Drugi nasledni red plaća 1,5%, a svi ostali 2,5%, ali to su pravila iz drugog dela istog zakona, ne PPAP.

Prijavni i plaćajni proces ide kroz pet koraka, sa jasnim rokovima u svakom:

1. Zaključenje ugovora — ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti u pisanoj formi i overen kod javnog beležnika (solemnizacija). Bez solemnizacije ugovor nije podoban za upis u katastar.
2. Podnošenje prijave (rok 30 dana) — obrazac PPI-4 podnosi se nadležnoj filijali Poreske uprave prema mestu nepokretnosti. Uz prijavu se prilaže overen ugovor, list nepokretnosti, lična karta sticaoca i — ako se traži olakšica — izjava i dokazi o domaćinstvu.
3. Utvrđivanje osnovice — Poreska uprava proverava ugovorenu cenu i upoređuje sa procenjenom tržišnom vrednošću. Ako je procena viša, kao osnovica se uzima procena.
4. Donošenje rešenja — Poreska uprava donosi poresko rešenje sa konačnim iznosom poreza i dostavlja ga obvezniku. Na rešenje se može uložiti žalba ako se obveznik ne slaže sa procenjenom tržišnom vrednošću.
5. Plaćanje (rok 15 dana) — porez se uplaćuje u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja. Tek po uplati se obično vrši konačan upis prava svojine u katastar (iako katastar formalno ne uslovljava upis plaćanjem PPAP-a, u praksi se često traži potvrda).

Od 1. septembra 2014. godine kupoprodajni ugovor o nepokretnosti može da se zaključi isključivo u formi javnobeležničkog zapisa ili javnobeležničke solemnizacije — obične potpise kod suda više nije moguće dobiti. Beležnici po zakonu dostavljaju overene ugovore katastru i Poreskoj upravi elektronskim putem, što olakšava postupak ali ne oslobađa obveznika od podnošenja PPI-4 prijave.

Jedan od najčešćih izvora zabune u praksi je razlikovanje prenosa koji su predmet PDV-a od onih koji su predmet PPAP-a. Zakon o porezima na imovinu i Zakon o PDV su izričiti: PPAP se ne plaća ako se na isti prenos plaća PDV.

Tipičan slučaj PDV-a: investitor (firma, obveznik PDV-a) prodaje novoizgrađen stan koji nije pre toga bio u prometu. Stopa za stambene objekte u sistemu PDV-a iznosi 10%, što je značajno više od PPAP-a — ali kupac novogradnje može ostvariti pravo na refundaciju PDV-a do propisanog limita kvadrature, slično kao olakšica za prvi stan, ako ispunjava uslove (državljanstvo, prvi stan).

Tipičan slučaj PPAP-a: druga i svaka naredna prodaja istog stana, ili prva prodaja od strane fizičkog lica koje nije obveznik PDV-a (na primer, neko ko je u prošlosti kupio stan i sada ga prodaje). Tu se primenjuje 2,5% PPAP, bez mogućnosti da se „bira” drugi režim.

Kratak signal: ako prodavac izdaje fakturu sa iskazanim PDV-om, plaća se PDV i nema PPAP-a. Ako prodavac ne izdaje fakturu sa PDV-om (fizičko lice ili pravno lice koje nije u PDV-u), plaća se PPAP. Beležnik koji solemnizuje ugovor je dužan da to proveri i naznači u ugovoru.

Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji propisuje novčane kazne za nepodnošenje prijave u roku, podnošenje netačnih podataka, ili neuplatu utvrđenog poreza:

• Fizičko lice: novčana kazna od 5.000 do 150.000 RSD;
• Preduzetnik: od 50.000 do 500.000 RSD;
• Pravno lice: od 100.000 do 2.000.000 RSD, uz dodatnu kaznu odgovornom licu od 10.000 do 100.000 RSD.

Pored kazne, na neuplaćeni porez se obračunava zatezna kamata po referentnoj stopi NBS uvećanoj za 10 procentnih poena, godišnje. Ako obveznik ne podnese prijavu, Poreska uprava može utvrditi obavezu po službenoj dužnosti, koristeći sopstvenu procenjenu tržišnu vrednost — koja je gotovo uvek nepovoljnija od one koju bi obveznik dobrovoljno prijavio.

U slučaju trajne neisplate, Poreska uprava pokreće postupak prinudne naplate — od bankovnih računa, plate, do upisa hipoteke i prodaje nepokretnosti u javnom nadmetanju.